Comment sécuriser vos donations dans le cadre d’un investissement immobilier ?
Prenons l’exemple très fréquent d’une personne qui reçoit une somme d’argent et qui décide d’investir cette somme dans l’immobilier.Une excellente idée …
Elle complètera simplement le formulaire 2735 qu’elle remettra auprès de la recette des impôts. Son obligation vis-à-vis de l’administration fiscale sera remplie. Cela semble si simple … Est-ce toujours aussi simple … Ce n’est pas toujours aussi simple : quelles sont les conséquences lors du décès du donateur ?
Ainsi, imaginons l’exemple suivant, deux enfants qui ont reçu de leur père, chacun la somme de 20.000 euros, l’un aura utilisé cette somme pour financer un fabuleux voyage autour du monde et l’autre, plus prudent, aura investi cette somme dans l’acquisition d’un bien immobilier d’une valeur de 150.000 €
Au jour du décès de leur père, cet enfant investisseur prudent sera propriétaire d’un bien d’une valeur alors de 210.000 €, il devra donc effectuer le rapport de la somme de 28.000 € (210.000 x 20.000 /150.000) alors que celui qui a voyagé rapportera 20.000 € et recevra de son frère (bon investisseur) la moitié de la plus-value soit 4.000 €
Morale de l’histoire que celui telle une cigale, aura voyager, recevra de son frère fourmi (bon investisseur) la moitié de la plus-value soit 4.000 €. Il est bon d’avoir un frère ou une sœur fourmi qui investisse dans l’immobilier …
Comment est-ce possible ? Les règles civiles imposent lors du décès du donateur, un retraitement des donations via deux techniques que sont : la réunion fictive et le rapport.
- La réunion fictive
Le but recherché étant le respect de la réserve héréditaire.
Au décès du donateur lorsque celui-ci laisse notamment des descendants ou en absence de descendant s’il laisse un conjoint survivant, le notaire procède à la réunion fictive des donations et legs, il s’agit d’une opération comptable destinée à vérifier qu’aucune libéralité (donation ou legs) ne porte atteinte à la réserve d’un héritier réservataire.
Une masse est alors déterminée en ajoutant aux biens existants au décès, les biens donnés réévalués au jour du décès et en déduisant le passif restant dû au décès.
Cette masse va permettre de procéder au chiffrage de la part de réserve et de la part de quotité disponible. Le montant de cette réserve varie en fonction de la qualité des héritiers (enfants, conjoint) et de leur nombre
Si pas de descendant mais un conjoint survivant => réserve : 1/4 et quotité disponible (part dont une personne peut librement disposer) : 3/4
Si descendant 1 enfant => R : 1/2 QD : 1/2
2 enfants => R : 1/3 QD 2/3
3 enfants ou + => R 1/4 QD 3/4
Si la donation excède la quotité disponible, elle porte atteinte à la réserve, elle est alors réductible. Toutefois, l’action en réduction est une action divisible. Elle peut être exercée individuellement par chacun des héritiers réservataires. Ainsi un héritier peut renoncer à exercer l’action en réduction, et un autre peut désirer exercer cette action en réduction.
Le donataire devra alors verser une indemnité de réduction qui prendra la forme de son choix : soit en valeur (c’est-à-dire une somme d’argent) soit en nature (en abandonnant le bien objet de la donation)
- Le rapport
Le but recherché étant alors le maintien de l’égalité entre les héritiers : certains héritiers ont reçu par avance leur part de succession, il doit donc en être tenu compte lors du règlement de la succession. C’est ce que l’on dénomme le « rapport ».
Toutefois, les donataires qui ont reçu une bien aux termes d’une donation-partage ou donation contenant une dispense exprès de rapport, ne sont pas soumis à rapporter le bien reçu.
Le rapport, à la masse à partager, des biens reçus par libéralités, est destiné à opérer un partage de la valeur des biens donnés entre tous les héritiers de même rang, créanciers du rapport, que ceux-ci soient ou non réservataires (enfants / neveux-nièces…)
C’est parce qu’il ne résulte du rapport aucun avantage en valeur pour le gratifié que les libéralités qui s’y trouvent soumises sont qualifiées d’avances sur part successorale. Les biens qui en sont l’objet ne forment qu’une « avance » sur les droits que le gratifié aurait recueillis dans la succession.
Une masse est alors déterminée en ajoutant aux biens existants au décès, les biens donnés sont réévalués au jour du décès et en déduisant le passif restant dû au décès. Cette masse est alors répartie entre les héritiers à parts égales
En conséquence, soit de la part de la succession du donataire sera déduit la part qu’il a déjà reçu par donation, soit il devra verser une indemnité de rapport s’il a reçu plus que sa part et dans l’hypothèse où les biens existants ne seraient pas suffisants.
Très souvent, les donations sont consenties pour des raisons essentiellement fiscales, sans se préoccuper des conséquences sur le plan civil et l’impact que ces règles civiles peuvent avoir sur les relations familiales. Ces donations peuvent déchainer les passions familiales au moment du décès du donateur.
Imaginez des petits enfants qui ont reçu des dons manuels et un défunt qui en raison du coût élevé de sa dépendance, ne possède plus de bien …
Imaginez les droits du conjoint survivant réduits à peu de chose si le défunt a consenti de nombreuses donations … que reste t’il de sa quotité disponible … elle a disparu …
Donner est un acte grave … et qui ne doit pas être dicté uniquement par des dispositions fiscales. L’allongement de la durée de la vie, le risque de dépendance doivent être des éléments qui doivent être pris en considération avant de consentir une donation.